זה מגיע: התאוששות בארה"ב עלולה לסמן דעיכה בישראל

בחודשים האחרונים מתרבים הסימנים להתאוששות בשוק הנדל"ן האמריקני – דבר שיהיו לו השלכות עמוקות על הכלכלה העולמית

נדל

ארה"ב: מלאי הדירות החדשות למכירה הוא הנמוך בכל הזמנים – צילום:AFP PHOTO/Roberto SCHMIDT

אפשר לבקר את הכלכלה האמריקנית על הרבה דברים, אבל דבר אחד אי אפשר לקחת ממנה והיא גמישות ומהירות תגובה. מאז התפוצצה בועת הנדל"ן האמריקנית לפני ארבע שנים, האמריקנים עשו כל מה שאפשר כדי לנקות את הענף ולהכין את הקרקע לחזרה לשגרה.

ראשית, המחירים ירדו לרמה נורמלית. הן ביחס לשכר הדירה והן ביחס לשכר העבודה. מחירי הדירות חזרו לממוצע הרב שנתי. שנית, מערכת הבנקאות נוקתה: חובות שהיו צריכים להימחק נמחקו, בנקים שהיו צריכים לפשוט את הרגל כתוצאה מזה פשטו, ובנקים שהיו צריכים לגייס הון גייסו.

מדובר בתהליך ארוך וסיזיפי, אולם הדבר החשוב ביותר הוא שהקבלנים פשוט הפסיקו לבנות. במשך ארבע השנים האחרונות כמות הבתים שנבנית ביחס לגודל האוכלוסייה היא ברמה הנמוכה ביותר מאז מלחמת העולם השנייה והשפל של 1929. במקביל, גדלה האוכלוסייה האמריקנית בקצב של 3 מיליון איש בשנה והתוצאה של שני הגורמים האלה היא מחסור בדירות.

ואכן, הנתונים מעידים בדיוק על זה. מלאי הדירות החדשות למכירה הוא הנמוך בכל הזמנים. מלאי הדירות יד שנייה למכירה חזר לממוצע הרב שנתי. תוסיפו לזה שעיקולי הבתים הם ברמה הנמוכה ביותר מאז 2007 ותקבלו מחסור אמיתי בדירות.

המחסור הזה מתבטא במיוחד בשוק ההשכרה שבו עולה שכר הדירה בהתמדה. למעשה השילוב של שכר דירה גבוה וריבית שפל על המשכנתאות הביאו לכך שקניית דירה עדיפה על שכירת דירה בפער הגדול ביותר מאז ומעולם. גם מדד רוכשי הדירות (מדד הבודק את היכולת הכלכלית של הציבור לרכוש דירות) נמצא בשיא של כל הזמנים.

התוצאה היא גידול חד בביקוש לדירות חדשות והתחלה של עליית מחירים. בחודשים האחרונים נרשמה לפי הנתונים הרשמיים עלייה של 20 אחוז במכירת בתים חדשים כשחברות הנדל"ן הגדולות (שהגדילו את נתח השוק שלהן בעקבות המשבר) מדווחות על עלייה של 30 עד 50 אחוז במכירות ושהן מתחילות להעלות מחירים. ואכן מדדי המחירים הרשמיים מראים על עלייה במחירי הדירות.

התוצאה של כל זה היא זינוק של 20 אחוז בהתחלות הבנייה. זה נתון משמעותי מאוד מכיוון שיש קשר ישיר בין התחלות הבנייה לרמת התעסוקה במשק. למעשה התחלות הבניה הן הדבר שמשפיע הכי הרבה על רמת התעסוקה. ההערכה שלי היא שלא רחוק היום בו יחזרו התחלות הבנייה לרמתן הנורמלית (בערך כפול מאשר הרמה היום). כשזה יקרה שוק התעסוקה ירתח וגם הצמיחה הכלכלית תגדל.

יתרה מזאת, ברגע ששוק התעסוקה ישתפר ומחירי הנדל"ן יחזרו לעלות, חלק גדול מהחובות הבעייתיים של הבנקים כבר לא יהיו בעייתיים וזאת משתי סיבות: ראשית, כשמחירי הדירות יעלו, חלק מבעלי הבתים יעשו מאמץ גדול יותר לשלם. שנית, אפשר יהיה למכור את הבתים במחיר גבוה יותר.

כל זה חשוב מכיוון שמצב התעסוקה הוא נתון המשפיע הכי הרבה על מדיניות הריביות של ארה"ב. סביר להניח שבבנק המרכזי יהיו זהירים וירצו להיות בטוחים לחלוטין שהשיפור אכן משמעותי אבל בסופו של יום לא תהיה להם ברירה והם יצטרכו להדק את המדיניות המוניטארית, כלומר להפסיק להדפיס כסף ולהתחיל להעלות ריבית.

מהלך כזה יהיה משמעותי מאוד עבור מדינות רבות בעולם שמדיניות הריבית של ארה"ב היא הגורם המשפיע ביותר על מצבן הכלכלי. כמו שכתבתי פה פעמים רבות, הריבית הנמוכה בארה"ב מאפשרת למדינות רבות (כולל ישראל) להוריד את הריבית לרמה חסרת תקדים, דבר שיצר במדינות אלו חגיגה כלכלית גדולה. כשמדיניות הריבית הנמוכה תסתיים והריביות במדינות האלה יתחילו לעלות, צפויים בהן משברים רבים.

הלקח בשנים האחרונות מראה כי הדבר שהכי משפיע על המצב הכלכלי במדינה הוא זרימת ההון העולמית. כשהון זורם למדינה הוא יוצר שם חגיגה גדולה וכשהוא יוצא נוצר משבר גדול. כך היה בבועת ההיי-טק בסוף שנות ה-90, בנדל"ן בארה"ב, במדינות הפריפריה באירופה וגם במזרח אירופה.

בין המועמדים העיקריים למשבר: כמעט כל השווקים המתעוררים, קנדה, אוסטרליה, מדינות סקנדינביה וכמובן ישראל.


איתי סלונים הוא מנהל השקעות ובעלים של חברה לניהול תיקים. הוא משקיע באופן שוטף בניירות ערך, כולל בכאלו המופיעים בכתבות. הכתבה נועדה לעורר עניין. היא לא נועדה לשמש כייעוץ השקעות ואינה מהווה תחליף לייעוץ השקעות אישי המתחשב בצרכים המיוחדים של כל אדם.  לתגובות: [email protected]

 

Leave a Reply

הירשמו לחשבון ניסיון

ותוכלו לקרוא את כל הכתבות למשך 24 שעות.

נא להכניס שם פרטי

נא להכניס שם משפחה

נא להכניס דואר אלקטרוני תקין

נא להכניס מספר טלפון תקין

במילוי הפרטים ולחיצה על כפתור אני מאשר/ת קבלת דיוור פרסומי ותוכן מרחיב דעת ומעורר מחשבה מאת אפוק טיימס ישראל. אנחנו לא אוהבים ספאם. לכן מתחייבים לא להעביר את פרטיך לגורם שלישי כלשהו.

התחברות למנויים רשומים

תודה! שלחנו לכם את סיסמת הכניסה לדואר האלקטרוני. המשך קריאה נעימה!