שוק הדירות למכירה: אין בועה, יש בירוקרטיה

רכבת ישראל: האם ניתן לנתח באמצעות שימוש בביקוש והיצע מלאכותי מה יקרה למחירי הדירות כאשר רכבת ישראל תחבר את הפריפריה למרכז? – צילום: AFP PHOTO/JACK GUEZ

בועה? לא, טוען שרון גמבשו, סגן הממונה על התקציבים באוצר: "סיסמאות רבות נזרקות לאוויר כמו 'בועה' שמתפתחת בשוק הנדל"ן. אולי זה נכון יותר בחלק מהמקומות אבל לא בכל הארץ". גמבשו טוען שהבעיה העיקרית בשוק הדיור היא היצע וביקוש.

והוא לא לבד: "הדבר העיקרי שגורם לעליית מחירים זה עודף ביקוש וחוסר בהיצע – יש יותר מדי אנשים שרוצים לקנות דירות, אבל מעט מדי דירות", מסביר ירון ביבי, מנהל מינהל מקרקעי ישראל. הביקוש הרב לדירות וההיצע הנמוך שלהן יצרו תחרות בשוק הנדל"ן, ומחירי הדירות עלו.

נראה שהבעיה ברורה לכולם. אבל על הנוסחא שתביא לפתרונה יש לא מעט חילוקי דעות. לכולם ברור שצריך להגדיל את היצע הדירות, אבל מה לעשות בצד הביקוש?

מה גורם להגדלת הביקוש לדירות

א. רמת ריביות נמוכה:

רמת ריביות נמוכה יוצרת ביקוש גדול. בסוף אוגוסט העלה פישר את הריבית בחצי אחוז, צעד שהכתיר אותו לנגיד הראשון בעולם שמעלה את הריבית מאז תחילת המשבר העולמי. פישר נימק את החלטתו להעלות את הריבית כאקט שמטרתו למתן את עליית המחירים שהורגשה גם בשוק הנדל"ן. לפי התיאוריה הכלכלית, ריבית נמוכה גורמת לאנשים לרצות לרכוש דברים, ואם נעתיק את התיאוריה הזו לשוק הנדל"ן, נוכל לקבל הסבר חלקי לעליית מחירי הדירות. "קחו לדוגמה את רמת הריביות שהייתה בשנת 2003 (7 אחוזים)", מסביר גמבשו. "רמת הריביות בשנים האחרונות היא 4 אחוזים וזה משפיע על החזר המשכנתא והכדאיות הכלכלית. כשרואים שבנק ישראל מעלה את הריבית אפילו ברבע אחוז, זה מסמן – 'חברים, בואו נתפוס את הדירה היום אחרת נאבד את הרכבת', יש תופעת עדר".

ב. אין אלטרנטיבת השקעה:

"כיום, סביבת ההשקעה בשוק ההון אינה יציבה", טוען גמבשו. "יש חשש גדול ולכן מי שיש לו מעט כסף, במקום לשים בחיסכון או אפיקי השקעה אחרים הולך לקנות דירה".

ג. מתן מענקים:

מענקי מקום מסייעים לאוכלוסייה כדי שתרכוש דירה במקום כלשהו, ו"הם בעצם מעצימים את הביקוש ואת הבעיה", טוען גמבשו. "אם תיתן מענקים, תכיר בריבית על המשכנתאות ותוריד מס רכישה זה יגרום לאדם הפרטי לרכוש דירה, דבר שבמאקרו יגדיל את הביקוש לדירות".

ד. נגישות:

בהקשר זה ראוי לציין את רכבת ישראל שעשויה לחבר את הפריפריה למרכז. "יכול להיות שנגישות של רכבת תקפיץ את מחירי הדירות", אמר חבר הכנסת עמיר פרץ שהשתתף בדיון, והכריז: "נושא הדירות בישראל בכלל בלתי ניתן לניתוח כלכלי מדויק... אני מטיל ספק בנושא ההיצע וביקוש המלאכותי".

מה אפשר לעשות כדי להגדיל את היצע הדירות

א. שינוי פסיכולוגי:

מה זה אומר? שר השיכון, אריאל אטיאס מתכנן להשפיע על שוק הדיור גם ברמה הפסיכולוגית, באמצעות שינוי שיטת השיווק של יחידות הדיור: "כשאומרים: 'אנחנו מוציאים אלפי יחידות דיור בפעם אחת', זה מייצר תחושה לזוגות צעירים שקוראים חדשות שעוד מעט נגמרות הדירות ועוד מעט אין איפה לגור, ואז ממהרים ועושים רכישות, לפעמים מעבר ליכולת ומסתבכים בחובות כאלו ואחרים", הסביר השר והוסיף כי "בשבוע הבא או בשבוע שאחריו, אנחנו נוציא עוד כמות של אלפי יחידות דיור, ובחודש דצמבר נוציא עוד אלפי יחידות דיור, ובצורה זו אנחנו רוצים לווסת את השוק גם ברמה פסיכולוגית וגם ברמה מעשית".

ב. הגבלת כוחם של ראשי הרשויות ושינוי בירוקרטי:

"אנחנו רוצים לבנות דירות זולות - דירות המוניות", אמר ניסים בובליל, נשיא התאחדות הקבלנים. "אבל רוב ראשי הרשויות במדינת ישראל לא רוצים את זה", הוא טוען. "ראשי הרשויות רוצים שיבואו אליהם אנשים ברמה סוציו אקונומית גבוהה, הם לא רוצים דירות קטנות". בובליל הוסיף כי "בפועל, בשנים האחרונות, אין בניה שמתאימה לזוגות צעירים. בת"א מאפשרים לבנות דירות קטנות יותר אבל ברוב הרשויות האחרות לא מאפשרים כי הם לא רוצים אנשים ברמה סוציו אקונומית נמוכה".

מי שדווקא חושב שראשי הרשויות צודקים הוא חבר הכנסת פרץ: "בעיר גדולה אין בעיה של דירות קטנות, אבל בעיר קטנה, דירות קטנות הופכות את העיר למצב שבו רק אנשים שיש להם 50 או 100 אלף דולר יבואו לשם, דבר שיגרום לתפוצה שם לגדול ולמספר מקרי הסעד להאמיר באופן דרמטי. לכן ראשי ערים קטנות שמונעים בניה של דירות קטנות – צודקים". לדבריו, צריך ליצור תמהיל נכון שיאזן בין כמות הדירות הקטנות, האזור והמחיר.

בעיה נוספת היא הבירוקרטיה בוועדות התכנון והבנייה שבסופו של דבר מאטה את שיווק הדירות המאסיבי שלו מצפים. "בשביל לתמוך בטווח הבינוני והארוך צריך לטפל בצד התכנון וכרגע ברפורמה מקבילה לרפורמה במנהל מקרקעי ישראל מקודם כל עניין התכנון כשהמטרה שם היא לצמצם בירוקרטיה, להסיר חסמים ולקבוע לוחות זמנים מאוד ברורים", אמר גמבשו וציין כי הרפורמה צפויה להיות מוגשת לראש הממשלה בתוך שלושה חודשים.

לשאלה כמה קרקעות שווקו השנה, ענה ירון ביבי: "נגמור את השנה עם שיווק של 20 אלף יחידות דיור במכרזים, לעומת ממוצע שנתי שנע בין 15 לבין 17 אלף יחידות דיור בשש השנים האחרונות, אבל זה לא מספיק – צריך בין 30 ל-35 אלף יחידות דיור בשנה".

בריטניה: מתפתחת תעשיית צעצועי אפליקציה

עוד כתבות נצפות...