רכישת נדל"ן בחו"ל – איך מתחילים?

השקעות בנדל"ן בחו"ל הפכו בשנים האחרונות לטרנד עסקי מוביל בארץ. יזמי נדל"ן ישראלים פשטו על אירופה והקימו פרויקטים מסוגים שונים. איך מתחילים? מה צריך לדעת לפני שיוצאים לדרך ואיך ניתן למקסם את הטבות המס השונות?

18/05/2010 משה אורון, GBO - מיוחד לאפוק טיימס
הקטן אותהגדל אותהדפסE-mail הגשת הכתבה

ניתן היה לחוש בשיגעון שתקף את הישראלים בטיסות העסקיות בימי ראשון. הטיסות היו מלאות במאות ישראלים שטסו בתחילת השבוע לעסקים בחו"ל וחזרו בסופו לישראל. המקום הטוב ביותר לדבר על עסקים באותה תקופה היה בטרמינל בנתב"ג או בבוקרשט, רומניה.

יזמי נדל"ן ישראלים פשטו על אירופה והקימו פרויקטי נדל"ן מסוגים שונים. הם התרכזו במדינות במזרחה של אירופה כגון רומניה, הונגריה, בולגריה ובמערבה - גרמניה ואנגליה.

כיום, לאחר התפוצצות הבועה, ענף הנדל"ן באירופה, בעיקר במזרחה, צנח. עסקאות רבות נשארו תקועות, פרויקטים רבים נשארו ללא מימון ומספר עסקאות הקניה/מכירה ירד בצורה משמעותית, אם בכלל.

בנקודה זו, כשפרויקטי נדל"ן נתקעים, הסכסוכים בין המשקיעים/שותפים/רשויות מקומיות עולים וצצים על פני השטח וכאן גם מתחילות הבעיות המשפטיות והמיסוייות.

ישנן דרכים שיכולות לצמצמם את הבעיות ולהקל על פתרונן. בחרנו הפעם להתייחס למבנה המשפטי של עסקת הנדל"ן בחו"ל.

הקמת הבסיס המשפטי

רכישת נדל"ן בארץ היא עניין סבוך בביורוקרטיה מקומית וארצית, חוקים, מיסים ותקנותועל אחת כמה וכמה כשמדובר בעסקאות נדל"ן בחו"ל. לכן, הקמה ובניה נכונה של הבסיסהמשפטי של החזקת נכס הנדל"ן בחו"ל היא חשובה ביותר ומהווה את הנדבך הראשון בעסקאות הנדל"ן.

הקמת חברת אחזקות עבור השקעות נדל"ן בחו"ל היא אחת הדרכים הטובות לבניית התשתית המשפטית/תפעולית לעסקת נדל"ן.

אחד הדברים הראשונים שחובה לבדוק הוא נושא המיסוי במדינת היעד ואופן רישום הנכס ברשם הטאבו המקומי. בהתאם לחוקי המס במדינה, יקבע תחום השיפוט של חברת האחזקות שלך שתחזיק את הנכס מבחינה משפטית. כלומר, שלא אתה זה שיהיה רשום כבעל הנכס אלא חברה בבעלותך.לכל מדינה, כאמור, יש חוקי מס שונים, לכן התאמה של הישות שתחזיק בנכס (חברת האחזקות) יכולה למצות את הטבות המס השונות. לשם הדוגמא - יתכן שהקמת חברה קפריסאית שתחזיק נכס שנמצא ברומניה תהיה עדיפה מבחינה מיסויית על אחזקה באופן פרטי או על אחזקה דרך חברה רומנית, מאחר שקבלת דיבידנדים לחברה זרה אינו אירוע מס ואין גביית מס במקור עבור חברה זרה. אין כאן כלל אצבע אחיד אלא כל עסקה צריכה ייעוץ מס נפרד ומדויק.

דוגמה נוספת - אם הנכס נקנה באירופה, ניתן להקים חברת אחזקות אירופית (לדוגמה קפריסאית) וליהנות מהחזרי מע"מ של חברת האם בגין תשלומים לנותני שירות מקומיים. השקעה בנדל"ן בחו"ל דרך חברה זרה יכולה לצמצם את חבות המס של החברה.

מעבר לזה, לפני תחילת ההשקעה, חובה לברר את החוקים המקומיים לגבי רישום הנכס בטאבו, חוקי שימור ובנייה (האם הנכס זקוק לשיפוץ), זכויות בקרקע, ביטוח מבנה, פיתוח מקומי עתידי ועוד.

טעויות נפוצות של משקיעים

לאחר משבר הנדל"ן התגלו בעיות רבות של יזמים ישראלים שהשקיעו בנדל"ן בחו"ל. אחת הטעויות הנפוצות קשורות למבנה הבעלות על הנכס. ברוב המקרים, היזמים נכנסו להשקעה משותפת בפרויקט, כלומר כל אחד מהיזמים השקיע כסף ובהתאם לאחוז השקעה מסך ההשקעה, קבלו אחוזים בנכס. במצב בו ההשקעה הייתה ישירה ללא חברה אחזקות, העניין מורכב עוד יותר - מי נושא בחובות ובבעיות משפטיות? איך ניתן לשחרר כספים שהושקעו בפרויקט ויושבים בחשבונות הבנק של היזמים/קבלנים/עורכי דין מקומיים?

ישנם פרויקטים רבים שצברו חובות עתק מאחר שהעבודה נתקעה ונגמר המימון. לא אחת רשויות מקומיות תבעו את בעלי הנכס בגין חובות והפרות משפטיות שבוצעו. במצב כזה המשקיע נחשף באופן אישי לתביעות.

בנוסף, מי יטפל בנכס באופן שוטף? הרי לא תוכל לטוס לחו"ל בכל בעיה שתתעורר, לכן תצטרך לשכור את שירותיה של חברת ניהול או משרד עורכי דין שיטפל בכל הסוגיות והצרכים שמתעוררים.

המלצותינו בכל מקרה היא לפני ביצוע ההשקעה, ראשית להתייעץ בארץ עם מומחי מס לפתרון בעיות מס בארץ ההשקעה, המחוברים עם משרדי עורכי דין ומומחי מס ונדל"ן בארץ ההשקעה. קבלת המלצות לפעולה, בחירת תחום השיפוט הנכון להקמת חברת האחזקות, רישום בעלי הזכויות והמשקיעים בחברה ותכנון מס נכון הם הדברים הראשונים והבסיסיים ביותר לפני השקעה כל שהיא בנדל"ן בחו"ל.

*משרד ג'י.בי.או מומחה בהקמת חברת אחזקות בחו"ל עבור השקעה בפרויקטי נדל"ן בחו"ל מסוגים שונים כגון השכרה, מסחר, מגרשים לפיתוח, מלונות דירות תיירות, נדל"ן למגורים, מסחרי ועוד.

http://www.global-banking-offshore.co.il/company-abroad-for-real-estate/

תגיות: נדל"ן, השקעות
כתבות נוספות במדור כלכלה
עוררו עניין השבוע

עוד כתבות נצפות...

חדשות-ראשי כלכלה רכישת נדל"ן בחו"ל – איך מתחילים?

-->
Feedback Form