בועת נדל"ן בסין: המחירים ממשיכים לעלות למרות צעדי המשטר

נראה כי צעדי המשטר שמטרתם הייתה להחליש את הבועה החמיצו את מטרתם כאשר כוונו לקבוצת שגויה באוכלוסייה. קבוצת בעלי העניין האמיתית ממשיכה לנפח את מחירי הנדל"ן

07/10/2010 מישל יו ואיל לוינטר - אפוק טיימס
הקטן אותהגדל אותהדפסE-mail הגשת הכתבה
פיצוץ
מתי תתפוצץ בועת הנדל"ן? פיצוץ מבנה בפרובינציית גואנג דונג כדוגמה לאחת הטקטיקות שבהן משתמש המשטר הסיני כדי להחרים קרקעות מידי הציבור - צילום: STR/AFP/Getty Images
חמישה חודשים לאחר שפתח המשטר הסיני בסדרה של צעדים רגולטוריים שנועדו לצמצם את בועת הנדל"ן במדינה, נשמעים קולות לפיהם המהלך נכשל, כאשר אין סימנים להאטה בעלייה של מחירי הדיור.

באפריל האחרון אסרו רשויות הדיור בבייג'ינג על משפחות לרכוש בית שני, אסרו לקחת משכנתא נוספת לרכישת נכס שלישי, והגבילו את המשכנתאות לתושבים שאינם מקומיים. הם גם התחייבו להעניש מפתחי נדל"ן שמנסים לעשות מניפולציה במחירי הדירות.

אך למרבה האירוניה נראה כי הצעדים הרגולטוריים של המשטר היו שגויים. זאת כיוון שהאחראים המרכזיים לבועת הנדל"ן המתנפחת הם השלטונות המקומיים, חברות ממשלתיות ובנקים. "המיקוד השגוי של קובעי המדיניות הוביל לכישלון", קבע ד"ר ליו זנגשן, כיום חוקר באוניברסיטת בייג'ינג.

לדברי ליו, הילולת רכישות הנדל"ן הספקולטיביות, שהגיעה לשיאה ב-2009, הייתה תוצאה של תוכנית תמריצים של המשטר בסך 4 טריליון יואן (586 מיליארד דולר) שאומצה בסוף 2008, שמטרה הייתה לשקם את צמיחתה של סין. רוב הסכום, הוא טוען, הועבר לחברות ממשלתיות אשר השקיעו אותו בשוק הנדל"ן.

חברות ממשלתיות אלו הפכו לכוח הדומיננטי ביותר בשוק הנדל"ן בסין. לצורך הפקת רווחים מהירים, 94 מתוך 129 החברות הממשלתיות נכנסו לעסקי הנדל"ן. לפי העיתון "גואנג-ג'ואו דיילי", בזכות מקורות מימון שהגיעו מתוכנית התמריצים של המשטר, החברות הממשלתיות מהוות כיום את רוב "ברוני הקרקעות". הן חכרו נדל"ן מהמשטר ויצרו לו ביקוש הולך וגדל, ולכן שיחקו תפקיד מרכזי בעליית מחירי הקרקעות והדירות.

בועת נדל"ן בסין: המחירים ממשיכים לעלות למרות צעדי המשטר

אז מדוע המשטר אינו מטפל בבעיית החברות שבבעלותו? ייתכן שאחד ההסברים הוא שיטת הערכת הביצועים בסין. המשטר קבע יעד של 8 אחוזים גידול בתמ"ג, ולכן גם ראשי הממשל המקומי (ברמת הפרובינציה) צריכים לעמוד ביעד זה. כלומר, הערכת ביצועיהם של אנשי הממשל המקומי מבוססת במידה רבה על היקף התמ"ג המקומי. לכן, כדי לעמוד ביעד להוטים השלטונות המקומיים להחכיר קרקעות נוספות שייצרו הכנסה שתגדיל את התוצר המקומי. ומי שמגיע לחכור את הקרקעות מידי הממשל המקומי הן החברות הממשלתיות.

יש לציין כי המשטר הסיני הוא הבעלים של כל הקרקעות בערים והוא מאפשר לחכור את השימוש בהן למשך תקופה מסוימת. כיוון שכך, נתח נכבד מהכנסות הממשל המקומי (ברמת הפרובינציה) מגיע ממכירות פומביות של שטחי נדל"ן בערים. למעשה, הכנסות משוק המקרקעין מהוות חלק עיקרי מסך הכנסות המשטר, כך למשל ההכנסה של המשטר ממכירת קרקעות גדלה מ-542 מיליארד יואן ב-2003, ל-1.6 טריליון ב-2009.

חשוב לזכור כי חלק מהקרקעות שהמשטר העמיד לחכירה הופקעו מתושבים מקומיים, במיוחד חקלאים, מהלך אשר לווה במאבקים רבים לצורך קבלת פיצויים, הריסת בתים בכוח (פיצוץ מבנים) ופינויים אלימים אשר לעתים קרובות מובילים לאבידות בנפש. בכמה מקרים מבישים נקטו תושבים נואשים בהתאבדות פומבית כדי למחות.

הכלכלן ומומחה לשוק הדיור, ד"ר ליאו ג'נג-שאן, אמר בריאיון לחדשות "קול אמריקה" כי בועת הדיור בסין הגיע לנקודה קריטית על פי כל הסטנדרטים. לדבריו, "בערים כמו בייג'ינג ושנגחאי, מחירי הבתים גבוהים ב-20 אחוז בהשוואה להכנסה השנתית הממוצעת למשקי בית". "פירוש הדבר שלמשפחה ממוצעת ייקח יותר מ-20 שנה לרכוש בית. במציאות, המספר גבוה אף יותר".

הבנקים הם בעלי עניין נוספים, אשר אינם מעוניינים בירידת ערך הבתים, כיוון שמצב זה יסכן את יכולת החזר ההלוואות לבנקים. מסוף שנת 2008 עד 2010 נרשמה עלייה של 40 אחוז בסעיף ההלוואות במאזני הבנקים המסחריים, כלומר הבנקים העניקו יותר הלוואות. ההלוואות ניתנו למשקי בית לצורך רכישת דירה (משכנתה), ולפירמות לצורך פיתוח נדל"ן, אך גם למטרת עסקים אחרים.

לדברי הכלכלן צאו אן, "צלילה במחירי הדירות תהיה הסיוט הגרוע ביותר של המערכת הפיננסית של סין". לדבריו, ירידה של 30 אחוז במחירי הדירות תוביל לחוב חמור עוד יותר (של בעלי המשכנתה כלפי הבנק) של מעל טריליון יואן (כ-148 מיליארד דולר).

כך או כך צופים כלכלנים רבים בסין כי כל עוד החברות הממשלתיות ימשיכו לרכוש קרקעות מהשלטונות המקומיים במחירים חסרי תקדים, והבנקים ימשיכו להלוות כספים למפתחי נדל"ן, מחירי הבתים ימשיכו לעלות.

בועת נדל"ן בסין: המחירים ממשיכים לעלות למרות צעדי המשטרמחירי הנדל"ן הריאליים בסין זינקו ב-225 אחוז בעשור האחרון, כאשר 60 אחוז מהעלייה התרחשה מאז הרבעון הראשון של 2007. בסיכום הכללי - אין סימנים להאטה בעליית המחירים, אשר שוברים שיאים ועולים ב-41 אחוז בשנת 2010, בחישוב שנתי.

גם הסינים חושבים שהמחירים גבוהים, אבל משוכנעים שהם ימשיכו לעלות

סקר שערך הבנק המרכזי של סין בקרב 20 אלף תושבים החיים בערים*, חושף שרבים מהם מאמינים שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות

72.2% - מחירי הנדל"ן הנוכחיים גבוהים מדי

36.6% - מצפים ממחירי הנדל"ן להמשיך לעלות

46.2% - מצפים למחירי נדל"ן גבוהים יותר ברבעון הבא

מה תעשה בכספך ברבעון השלישי?

44.4% - אחסוך

16.8% - אבזבז

38.8% - אשקיע

האם אתה מרוצה ממדד המחירים הנוכחי?

58.3% - המחירים גבוהים מדי

39.7% - המחירים גבוהים, אבל נסבלים

2% - המחירים אינם גבוהים

*בערים גדולות, בינוניות וקטנות

מקור נתוני המחקר: בנק אוף צ'יינה

כתבות נוספות במדור כלכלה
עוררו עניין השבוע

עוד כתבות נצפות...

חדשות-ראשי כלכלה בועת נדל"ן בסין: המחירים ממשיכים לעלות למרות צעדי המשטר

-->
Feedback Form