חוק לעידוד בניית דירות להשכרה

בחודש מרץ 2007 פורסם החוק לעידוד בניית דירות להשכרה – צילום אילוסטראציה: sxc.hu

משכך, הרעיון בחוק הוא לעודד את המגזר הפרטי לבצע השקעות ניכרות בבנייה להשכרה, בדרך של מתן הטבות מס: פחת מואץ ופטור ממס שבח.

הטבות אלו אמורות לעודד יזמים להקים בנינים המיועדים כולם להשכרה למגורים, ואשר ישמשו למגורים למשך תקופה של 25 שנים לפחות.

משכך, העניק המחוקק הטבות מס ל"חברה בעלת בניין להשכרה" שהיא הבעלים של "בניין להשכרה".

בניין להשכרה הוא מבנה של קבע, אשר בנייתו הסתיימה בשנת 2007 ואילך, שבו 16 דירות לפחות, המיועדות למגורים, וששטחן העיקרי הממוצע אינו עולה על 100 מ"ר. כן נקבע, כי תנאי להגדרת "בניין" כ"בניין להשכרה" הוא, כי לפחות 70 אחוז מהדירות בו מושכרות למגורים, וכי ביתר הדירות לא נעשה שימוש שאיננו להשכרה.

מגבלות אלו אמורות לעודד הקמת מבנים בעלי מספר רב של דירות.

החוק מחיל את ההטבות הקבועות בו על חברה שהיא תושבת ישראל, שהיא בעלת מלוא הזכויות בבניין להשכרה. החוק מחריג מתכולת ההגדרה הנ"ל "חברת בית" כמשמעותה בסעיף 64 לפקודת מס הכנסה (להלן: "הפקודה"), "חברה משפחתית" כמשמעותה בסעיף 64 א לפקודה או "חברה שקופה" כהגדרתה בסעיף 64 א1 (א) לפקודה.

הכנסותיהן של חברות אלו מיוחסות ליחידים בעלי החברות, והמחוקק ביקש למנוע מצב בו היחידים המחזיקים בחברות אלו יוכלו לקזז את ההפסד הנובע מפחת, כנגד הכנסות אחרות שיש להם כאשר שיעור המסהחל עליהם הוא השיעור השולי, הגבוה משיעור המס המוטל על הכנסת חברה.

השכרה של דירה, בבניין להשכרה, היא לתקופה קצובה, שאינה עולה על שנה, ואשר התשלומים בגינה הם תקופתיים וזמניים ולא ניתנים להיוון. השכרה לקרוב, למשרד לקליטת העלייה או למשרד הבינוי איננה נחשבת בגדר "השכרה".

מאחר ונוסף על ההטבות הקיימות בחוק, עשויים לחול על בניין להשכרה הטבות נוספות, וכדי למנוע כפל הטבות - לא תוכל חברה בעלת בניין להשכרה שבחרה במסלול ההטבות לפי החוק, לחזור בה מבחירתה, ולא יחולו על הכנסותיה או הוצאותיה הוראות כאמור בפקודת מס הכנסה הנוגעות לקרן השקעות במקרקעין, וכן לא יחולו הוראות הנוגעות להטבות מס לשינוי מבנה הנעשים במסגרת חברה, וכן לא יחולו שיעורי המס המופחתים ושיעורי פחת מיוחדים הקבועים בחוק לעידוד השקעות הון.

שיעור הפחת שיותר לחברה בעלת בניין להשכרה הינו 20 אחוז, או בשיעור נמוך יותר. פחת זה מותנה, בין היתר, בכך שהחברה תשכיר לפחות 70 אחוז מהדירות בבניין, במשך 10 שנים רצופות לפחות.

חברה בעלת בניין להשכרה תזכה לפטור ממס שבח על חלק השבח הריאלי שנצבר מ"המועד הקובע" ובלבד שהתקיימו כל אלו: מלוא זכויות החברה נמכרו במלואם; הבניין להשכרה נמכר בשלמותו; המכירה איננה לקרוב (בכך ניסה המחוקק למנוע עסקאות שמטרתן היא הימנעות ממס או הפחתת מס בלתי ניאותה); הבניין היה בניין להשכרה, בידי החברה המוכרת, למשך 10 שנים רצופות לפחות. הרוכשת היא חברה תושבת ישראל שאיננה חברת בית, חברה משפחתית או חברה שקופה, ואשר התחייבה להשכיר הבניין לתקופה נוספת, כך שסה"כ תקופת ההשכרה לא תפחת מ- 25 שנה.

עו"ד שרון עזרא, מומחית בדיני מקרקעין, מנהלת פורום נדלן באתר הפורומים המשפטיים LawForums.co.il.

אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.

עוד כתבות נצפות...