איך ניתן לקבוע ממתי מתרחש "יום המכירה"?

מתי אם כך ניתן לשים את היד ולקבוע כי התרחשה "מכירה"? – צילום: sxc.hu

ממועד קביעת "יום המכירה" בעסקת מקרקעין מתחיל מרוץ מניין הימים להגשת הדיווח לרשויות המס ותשלום המס בהתאם לקבוע בחוק.

במקרים הפשוטים, קל לקבוע כי "יום המכירה" הוא היום בו נחתם הסכם המכר. על אותו משקל, גם מועד חתימת זיכרון הדברים, שרק לאחריו נחתם הסכם מכר מפורט, מהווה "יום המכירה" לעניין עסקה במקרקעין.

אך מה לגבי מקרים אחרים- כגון חוזה עם תנאי מתלה - תנאי שקיומו מביא לכניסת החוזה לתוקף ? ומה לגבי חוזה אשר כפוף לאישור רשות שיפוטית (כגון- אישור ראש ההוצאה לפועל או בית משפט)? ומה לגבי חוזה אשר טרם כריתתו שולמה כבר מקדמה בגינו? מהו "יום המכירה" במקרים אלו?

לעיתים, לקביעת מועד "יום המכירה" בעסקאות מקרקעין יש משקל מכריע. כך אירע למשל בו"ע (חיפה) 9006/08 שמי (סימה) כהן נ. מס שבח מקרקעין חיפה.

במקרה הנ"ל, מכרו העוררים דירת מגורים. המוכרים קיבלו לידיהם שיק בנקאי כמקדמה על חשבון העסקה. גובה המקדמה עמד על כ- 19 אחוז משווי עסקת המקרקעין. השיק הנ"ל לא הופקד על ידי המוכרים, אלא במועד חתימת הסכם המכר.

בין המוכרים לבין מנהל מס שבח התעוררה מחלוקת באשר לשאלה מהו "יום המכירה". לטענת העוררים, יום המכירה הינו יום כריתת הסכם המכר (19.5.05). לטענת מנהל מס שבח, יום המכירה הוא המועד בו קיבלו העוררים מקדמה על חשבון עסקת המכר (1.5.05).

אילו יום המכירה היה נקבע ליום 1.5.05 כעמדת מנהל מס שבח, אזי המוכרים לא היו זכאים לפטור ממכירת הדירה, שכן טרם חלפו 4 שנים ממועד מכירת דירתם הקודמת. אילו יום המכירה היה נקבע כיום חתימת הסכם המכר (19.5.05), כעמדת העוררים, אזי המוכרים זכאים לפטור מתשלום המס.

בית המשפט קבע כי בתשלום דמי המקדמה אין הכרח לומר שנוצר הסכם מחייב, ויש בו רק כדי להעיד על רצינות כוונת הצדדים. בית המשפט הפנה לע"א 781/79 מנהל מס שבח נגד גן - חברה להשקעות בע"מ, שם נפסק כי תשלום מקדמה כשלעצמו, כשהוא מנותק מחוזה בר תוקף, אין בה מעבר לעובדה ניטרלית המצביעה על רצינות כוונות הקונה.אין התשלום, מכוח עצמו, יוצר קשר חוזי. משכך, קיבל בית המשפט את עמדת העוררים כי יום המכירה הוא 19.5.05, דהיינו- מועד חתימת הסכם המכר ולא מועד מסירת המקדמה.

עם זאת, לעניות דעתי, יש מקרים מסוימים בהם תשלום מקדמה- ובייחוד מקדמה בסכום נכבד, יחד עם נסיבות אחרות המצביעות על גמירות דעת בין הצדדים, יכול להצביע על כך כי הסכם המכר בא לידי שלמות עוד לפני מועד חתימתו של הסכם מכר בכתב. במקרה כזה, "יום המכירה" בעסקת מקרקעין יכול בהחלט להיקבע כתאריך המוקדם יותר למועד כריתת הסכם המכר.

עו"ד שרון עזרא, מומחית בדיני מקרקעין, מנהלת פורום נדל"ן באתר הפורומים המשפטיים LawForums.co.il.

אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.

עוד כתבות נצפות...